재건축 재개발 현금청산 시기 감정평가 방법

재건축 재개발 현금청산 시기 감정평가 방법

 재건축 재개발 현금 청산 시기와 감정평가 방법에 대해서 알아 보기로 한다.

 

1. 현금청산 대상자

 

도시및 주거환거 정비법 73조에 현금 청산자에 대한 규정

제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017. 10. 24.>

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.

분양을 신청하지 않거나 신청한 분양을 철회하게 되면 현금 청산자가 되어 관리처분 계획이 인가. 고시된 다음날로 부터

90일이내에 손실에 관한 보상협의를 합니다. (도정법 73조 1항)

 

 

2.현금청산 기준 시점

 

자기 자산 즉 종전 자산에 대한 감정평가 시점이 가장 중요한 포인가되며 이를 현금청산 기준 시점이라고 합니다.

도시및 주거환경 정비법 제 65조에 의거해서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 (이하 토지보상법)을

준용하도록 되어 있습니다.

제65조(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용) ① 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다.

② 제1항에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하는 경우 사업시행계획인가 고시(시장ㆍ군수등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제50조제9항에 따른 사업시행계획서의 고시를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 있은 때에는 같은 법 제20조제1항 및 제22조제1항에 따른 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다. <개정 2021. 3. 16.>

③ 제1항에 따른 수용 또는 사용에 대한 재결의 신청은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제23조 및 같은 법 제28조제1항에도 불구하고 사업시행계획인가(사업시행계획변경인가를 포함한다)를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 하여야 한다.

④ 대지 또는 건축물을 현물보상하는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제42조에도 불구하고 제83조에 따른 준공인가 이후에도 할 수 있다.

 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

 제67조(보상액의 가격시점 등) ① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다.

② 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다.

[전문개정 2011. 8. 4.]

 

토지보상법에서는 손실보상금을 산정하려면 협의에 의한 경우 협의 성립 당시의 가격을

​

재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다고 되어 있습니다..

​

협의 성립 당시의 가격이라면  감정평가의 기준 시점은 도대체 언제를 기준으로 봐야 할지가 문제인데

대법원 2008두14340, 판결에 보면 사업시행자가 분양신청을 하지 않은 '토지등 소유자에게는 현금청산을 하는경우, 

현금청산의 목적물인 토지.건축물 또는 그밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점을 분양신청 기간의 종료일 다음날로

판시하고 있다.

 

 

 

3.현금청산 보상액 산정

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

 

제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인등 3인(제2항에 따라 시ㆍ도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 아니하거나 시ㆍ도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인등을 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다. <개정 2012. 6. 1., 2013. 3. 23., 2020. 4. 7.>

② 제1항 본문에 따라 사업시행자가 감정평가법인등을 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시ㆍ도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가법인등을 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가법인등을 포함하여 선정하여야 한다. <개정 2012. 6. 1., 2020. 4. 7.>

③ 제1항 및 제2항에 따른 평가 의뢰의 절차 및 방법, 보상액의 산정기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>

[전문개정 2011. 8. 4.]

 

감정평가사 3인 (사업시행자 1인 시.도지사 1인 토지소유자 1인 씩 추천)총 3명의 감정평가사가 분양신청기간 종료일 다음날을 기준일로 해서 현금 청산 금액을 산정하게 된다.어느 한쪽이 감정평가사를 추천하지 않은 경우에는 2인 도 가능하다.