재개발 재건축 신탁등기

⨀ 신탁등기 의의

재건축 재개발 신탁등기 의무는 표준정관에 나와 있지 않고 법적으로 강제된 내용은 아니지만 정비사업의 원활한 진행을 위해서 꼭 필요한 내용이기 때문에 대부분의 조합 정관에 포함되어 있습니다.

신탁은 문자 그대로 조합명의로 토지나 건축물의 명의를 이전하는 법률 행위입니다.

그렇기 때문에 조합원들은 명의 이전에 부담감을 갖고 때로는 조합을 불신하기도 합니다.

그렇지만 원활한 정비사업 진행을 위해서는 반드시 필요한 절차입니다.

⨀ 신탁등기 필요성

재건축 사업은 이주에서 준공까지 장기간 소요됩니다.

사업진행도중 일부 조합원이 근저당권설정, 압류등의 설정이 들어올 경우 이전고시시 신축 아파트에 근저당권, 압류등을 선순위로 등기해주어야 하는 상황이 발생합니다.(대법원 도시정비 등기처리규칙)

투기과열지구내에 조합원이 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 소유권 이전하면 양수받은 자는 조합원이 될 수 없고 현금청산자가 된다. 이 경우 착공전에 소유권 이전이 발생한 경우 충분한 시간적 여유가 있어 소유권 확보가 가능하나, 준공전에 소유권을 이전하는 경우 소유권 확보하는 매도청구소송의 판결동안 준공을 할 수 없어 사업비등(금융비용)의 비용이 크게 증가합니다.

조합정관따라 신탁등기를 하면 조합원은 압류,가압류등의 처분제한등기와 강제집행등의 경매 기입등기가 불가하기 때문에 이런 비용과 기간을 절약하고 신속한 사업이 가능합니다.

신탁등기는 표준정관에 나와 있지 않고 법적으로 강제된 내용은 아니지만 정비사업의 원활한 진행을 위해서 꼭 필요한 내용이기 때문에 정관에 포함되어 있습니다.

⨀ 신탁등기 시기 와 신탁 재산의 귀속

신탁등기는 일반적으로 조합설립인가 이후 사업시행인가 신청을 준비하면서 하는 경우와  사업시행인가 이후 조합원이 이주를 개시할때 하는 경우가 있습니다.

주로 조합원이 이주를 할시기에  이주비 근저당권 설정등기와 동시에 하는 경우가 많습니다.

 

신탁재산의 귀속은 조합 청산절차의 단계에서 조합원들의 분담금 ,건축비용 ,청산금 지급 받은 절차가 진행되고, 청산절차에서 조합원 명의로 소유권 보존등기 즉 소유권 이전등기가 경료되는데 이때 묵시적인 신탁해지가 이루어지게 된다.