재개발 재건축 이전고시

⨀ 재개발 재건축 이전고시

 

1) 이전고시 의의

(1) 개념

사업시행자는 공사의 완료 고시가 있은 때에는 지체없이 대지 확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고, 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하기 위하여 관리처분계획을 지방자치단체 공보에 고시한 후 이를 구청장에게 보고해야 함(법 제86조)

정비사업의 경우 정비사업 이전의 부동산에 대한 권리관계를 정비사업 이후의 권리관계로 전환함으로써 양 권리관계가 동일성을 유지하게 됨

따라서 종전의 권리관계가 종후의 권리관계로 변경됨

일반적인 사업과 정비사업과의 차이로 인해 도시정비법은 정비사업에 대해 “관리처분계획” 및 “이전고시”라는 절차를 두고 있음

 

(2) 법적 성격

이전고시는 정비구역 안의 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설의 위치 및 범위 등을 정하고 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나, 대지 또는 건축 시설을 정하지 않고 금전으로 청산하는 공법상 처분으로서, 그 처분으로 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 등의 권리를 강제적으로 변환시키는 이른바 공용환권에 해당됨

이전고시가 있은 때에는 고시된 다음 날 관리처분계획에서 정한 바에 따라 물권 변동이 발생함

 

- 즉, 이전고시를 통한 소유권의 변동은 법률의 규정에 의한 물권 변동으로서 별도의 등기절차 없이 이전고시만으로 소유권의 변동이 발생하게 됨(법 제86조제2항 및 민법 제187조)

 

2) 이전고시의 효과

(1) 법률의 규정에 의한 물권 변동

이전고시가 있게 되면 이전고시가 있은 다음 날부터 관리처분계획에 의하여 대지 또는 건축물의 소유권을 취득하게 됨(법 제86조제2항)

그러나 소유권을 취득한 부동산을 처분하기 위해서는 먼저 보존등기 절차를 거쳐야 함(민법 제187조)

 

(2) 권리 전환

대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 법 제86조제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ 임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 봄(법 제87조제1항)

지상권, 전세권 등 용익물권의 경우 대부분 철거 이전에 손실보상을 받은 후 계약을 종료하게 됨

- 따라서 용익물권에 위와 같은 규정이 적용되는 경우는 거의 없다고 볼 수 있으며 위 규정이 실제 의미를 갖는 경우는 저당권과 같은 담보물권과 가압류ㆍ가처분 등의 보전처분이 있는 경우임

 

3) 이전고시 시점 및 이전고시권자

(1) 이전고시 시점(법 제86조제1항)

대지 확정측량 및 토지분할절차 이행 후 소유권을 이전하고자 하는 때

- 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있음

 

(2) 이전고시권자(법 제86조제1항)

사업시행자

 

 

4) 이전고시 절차

준공인가

↓

기반시설공사 완료 고시

↓

대지 확정측량 및 토지분할

↓

관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지

↓

이전고시

↓

등기

이전고시의 절차는 다음과 같음

 

(1) 대지 확정측량 및 토지분할

사업시행자는 공사의 완료 고시가 있은 때에는 지체없이 대지 확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고, 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 함(법 제54조제1항)

 

(2) 이전고시 시 포함되어야 할 사항

① 정비사업의 명칭, 위치 및 면적, 시행자 주소 및 성명

② 사업시행(변경)인가일

③ 관리처분계획(변경)인가일

④ 준공인가일

⑤ 이전고시 내역

- 지적확정 조서

- 건축시설 내역(사업규모, 연면적, 세대별 면적표 등) - 대지 또는 건축시설별 분양대상 내역

- 아파트 동ㆍ호별 이전 내역

- 상가동 이전 내역

- 소유권 이외의 권리명세

- 공유자명세

- 공공시설

 

(3) 이전고시 및 보고

SH가 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 관할 구청장에게 보고해야 함(법 제86조제2항)

이전고시 후 조치내용은 다음과 같음

 

구분	내용
사업시행자	• 분양받을 자에게 통보 • 대지 및 건축시설에 대한 등기촉탁
구 청	• 관계기관 및 부서통보(서울시, 세무서, 등기소, 구청 내 관계부서 등)