재개발 재건축 청산 및 해산총회

⨀ 재건축 재개발 청산 및 해산총회

 

청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것임 (법 제89조제1항)

이전고시 후 대지 및 건축시설 등에 관한 등기절차를 이행한 때에는 총회 또는 대의원회를 소집하여 결의해야 함

주민대표회의의 경우에는 해산과 관련하여 별도의 신고 절차가 없음

 

 

1. 조합 해산 시기

 

등기이전 후

조합의 해산방법 및 시기에 관하여는 정관에 따로 정하여 시행할 수 있음(주택재개발 정비사업 표준정관 제61조)

- 조합은 준공인가를 받은 날로부터 1년 이내에 이전고시 및 건축물 등에 대한 등기절차를 완료하고 총회를 소집하여 해산 의결을 해야 함

- 조합이 해산의결을 한 때에는 해산의결 당시의 임원이 청산인이 됨

- 조합이 해산하는 경우에 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항은 민법의 관계규정에 따름

 

2. 조합 해산 결정

 

조합 해산총회 결의

사업의 완료로 총회 결의가 어려울 시 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의할 수 있음

 

 

3. 청산인의 직무(주택재개발정비사업 표준정관 제62조)

 

현존하는 조합의 사무종결

채권의 추심 및 채무의 변제

잔여재산의 처분 등

그 밖에 청산에 필요한 사항

 

4. 청산금의 징수 및 지급(법 제89조)

 

대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 함

다만, 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 실제 입주일*까지 일정기간별로 분할 징수하거나 분할 지급할 수 있음

위의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모ㆍ위치ㆍ 용도ㆍ이용상황ㆍ정비사업비 등을 참작하여 평가해야 함

 

5. 청산기준 가격의 평가(시행령 제76조)

 

종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격평가

- 구청장이 선정ㆍ계약하는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술하여 산정함

분양받은 대지 또는 건축물의 가격평가

- 시ㆍ도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 구청장이 선정ㆍ계약하는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작해야 함

- 다음 각 사항의 비용은 가산하여야 하고 기초조사, 정비기반시설 및 임시수용 시설의 건설에 소요되는 비용의 일부를 보조받았을 경우에 그 보조금은 공제하여야 함

① 정비사업의 조사ㆍ측량ㆍ설계 및 감리에 소요된 비용

② 공사비

③ 정비사업의 관리에 소요된 등기비용ㆍ인건비ㆍ통신비ㆍ사무용품비ㆍ이자 그 밖에 필요한 경비

④ 융자금이 있는 경우에는 그 이자에 해당하는 금액

⑤ 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용

• 구청장이 부담한 비용 제외

⑥ 안전진단의 실시, 정비사업전문관리업자의 선정, 회계감사, 감정평가 그 밖에 정비사업 추진과 관련하여 지출한 비용으로서 정관 등에서 정한 비용

건축물의 가격평가에 있어서는 층별ㆍ위치별 가중치를 참작할 수 있음

 

6. 청산금의 징수방법(법 제90조, 제93조)

 

청산금을 납부할 자가 납부하지 않을 경우에는 구청장인 사업시행자는 지방세 체납 처분의 예에 의하여 이를 징수(분할징수 포함) 할 수 있으며, 구청장이 아닌 사업시행자는 구청장에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있음

- 구청장은 청산금의 징수를 위탁받은 경우에는 지방세 체납처분의 예에 의하여 이를 징수할 수 있으며, 이 경우 사업시행자는 징수한 금액의 10분의 4에 해당하는 금액을 당해 구청장에게 교부해야 함

청산금을 지급받을 자가 이를 받을 수 없거나 거부한 때에 사업시행자는 그 청산금을 공탁할 수 있음

청산금을 지급(분할지급 포함) 받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 이전 고시한 다음 날부터 5년간 이를 행사하지 않으면 소멸함

 

7. 해산등기 및 신고(민법 제85조ㆍ86조)

 

조합을 해산한 때에 청산인은 취임 후 해산의 사유 및 연월일, 청산인 성명 및 주소를 주된 사무소 소재지에서 등기하고 주무관청에 신고해야 함

 

8. 관계서류 보관(법 제125조)

 

구청장 또는 SH 등의 사업시행자는 당해 정비사업의 관계서류를 5년간 보관해야 함