토지등소유자 및 동의자 수 산정방법

▣ 동의자 수 산정방법

1. 토지등소유자 및 동의자 수 산정방법

 

1) 토지등소유자 및 동의자 수 산정방법

 소유자의 개념 및 동의율산정방법에 관한 관련규정

 

(1) 토지등소유자의 개념

재개발사업	정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
재건축사업	정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

 -다만, 제 27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 한다.

 

(2) 토지등소유자의 동의자 수 산정방법(법 시행령 제33조)

 

< 재개발사업의 경우 >

- 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. - 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. - 1인이 다수필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 재개발사업으로서 법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따른다. - 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표 하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것.

 

 

<재건축사업의 경우>

- 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지 등소유자로 산정할 것 - 1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것 - 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것

- 추진위원회의 구성 또는 조합 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것 - 토지등기부등본ㆍ건물등기부등본ㆍ토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로써 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수 또는 공유자의 수에서 제외할 것 (소재불명자 요건) - 국ㆍ공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정할 것

 

 

(3) 토지등소유자 수 산정 및 동의 의사 유무의 판단기준 시점

 

	추진위원회 설립 또는 조합설립에 대한 동의의사 판단기준 시점
추진위설립 승인신청 또는 조합설립 승인신청일			인가처분시점 (추진위원회 설립승인 시 또는 조합설립인가 처분 시X)
O			X

* 승인신청 이후 토지 또는 건축물의 소유권 변동이 있더라도 토지등소유자 수 산정 및 동의의사 유무 확인시점은 승인신청일이 기준시점이므로 토지등소유자의 의사가 번복되더라도 동의율에는 변함이 없다 (승인신청 후에는 철회불가)

 

2. 사례별 토지등소유자 및 동의자 수 산정방법

 

1) 1인이 다수의 토지(건축물)를 소유하고 있는 경우

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A
1-2	A
1-3		A
토지등소유자

- 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것 (법 시행령 제33조 제1항 제1호 다목)

 

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A + B + C
토지등소유자	1인(A+B+C)

2) 여러 명이 하나의 토지(건축물)를 공유한 경우

 

 

 

- 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것 (법 시행령 제33조제1항제1호가목)

 

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C
1-2		A+B+C
토지등소유자	1인(A+B+C)

3) 동일한 여러 명이 동일한 다수의 토지를 공유하는 경우

- A, B, C가 하나의 토지 또는 부동산을 소유하고 있는 경우와 동일한 구조, 부동산 수와 관계없다. 대표소유자 달리해도 토지등소유자는 1인(선정결과에 따라 소유자 수 조작결과 방지)

 

4) 토지 소유자, 건축물의 소유자, 지상권자가 각각 다른 경우

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A	B	C
토지등소유자	2인
	건축물소유자(B)1명+토지소유자(A)와 지상권자(C)1명

- 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것 (법 시행령 제33조제1항제1호나목)

* 토지 소유자(A)와 지상권자(C)는 선임된 대표자가 동의한 경우 동의 처리함.

 

 

5) 1명이 부동산을 단독소유하면서 다른 사람과 부동산을 공유하는 경우

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A
1-2	A+B+C
토지등소유자	2인(A,A+B+C)

 

 

 

 

 

- 단독으로 소유하는 부동산의 소유형태와 다른 사람과 공유하는 부동산의 소유형태가 다른 점에 비추어, 토지등소유자도 개별적으로 인정하는 것이 원칙 (부동산의 소유형태가 다름에 주의), A를 대표자로 선정하더라도 단독소유자로서의 A와 공유부동산의 대표자로서의 A는 그 지위가 다르므로 각각 별개의 부동산으로 봄.

 

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B	A
1-2
1-3
토지등소유자	2인(A, B)

6) 토지공유자 중 1명이 그 지상 건물을 단독 소유하는 경우

- 각 부동산마다 각 소유형태가 다르고, 이를 토지등소유자 1명으로만 취급한다면 단독소유자는 하나의 건축물을 단독으로 소유하여 1명으로 취급해야 함에도 공유자로 취급당하게 되는 결과 → A를 대표자로 선임해도 마찬가지

 

7) 구역 내 다른 부동산을 단독 소유하고 있는 다수의 소유자가 하나의 부동산을 공 유하고 있는 경우

 

- 토지등소유자가 2인이라는 견해 → 소유자 내지 공유자들 중 토지등소유자의 지위가 인정되지 아니하는 불이익을 입는 사람은 없고, 위 토지 또는 건축물에 관한 공유지분을 원래의 단독소유토지 및 건축물에 관한 소유권과는 별개의 소유형태로 보아 별도의 의결권을 부여할 필요가 없다는 견해 (2010 서울고등법원 및 최근 2019년 광주고등법원)

 

만약, 공유부동산에 관하여 토지등소유자를 별도로 인정(즉, 위의 경우 토지등소유자 수를 3명으로 산정)하게 된다면, 다수의 부동산을 소유하는 1인이 2명 존재하는 경우(예컨대, D와E 부동산은 丙의 단독 소유, F와 G부동산은 丁의 단독 소유인 경우, 丙과 丁 2명을 토지등소유자로 산정함)와 비교하여 균형이 맞지 않고, 그러한 공유부동산에 관하여 토지등소유자를 별도로 인정하지 않는다고 하더라도 위 각 부동산에 관련된 소유자 내지 공유자들 중 토지등소유자의 지위가 인정되지 않는 불이익을 입은 사람은 거의 없기 때문이다.

 

- 토지등소유자가 3인이라는 견해 → 단독소유와 공유하는 그 “소유형태”가 달라 각 부동산 별로 토지등소유자를 산정해야 한다는 견해(2010서울고등법원)

 

 

 

 

8) 서로 다른 여러 명이 다수의 필지(토지)를 공유하고 있는 경우

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C
1-2	A+B+C+D
1-3	C+D+E+F
토지등소유자	3인(A+B+C, A+B+C+D, C+D+E+F)

- 공유자의 일부가 중복되더라도 소유형태가 다르므로 대표자 선정결과에 관계없이 토지등소유자는 3인으로 처리

 

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C+D	A+B+C
토지등소유자	2인(A+B+C+D, A+B+C)

9) 서로 다른 여러 명이 토지와 건축물을 공유하고 있는 경우

 

- 공유자의 일부가 중복되더라도 소유형태가 다르므로 대표자 선정결과에 관계없이 토지등소유자는 2인으로 처리

 

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A(남편)
1-2	B(부인)
토지등소유자	2명(A, B)

10) 1세대가 2개 이상의 토지(건축물)를 소유하는 경우

 

- 도시정비법 제39조 제1항제2호 및 조합정관 → 1세대에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정 → 이 규정은 조합원 수를 결정하는 규정이고, 토지등소유자 수를 1명으로 보아야 한다는 토지등소유자의 산정에 관한 것은 아니다.

 

 

 

 

 

11) 공유토지 또는 건축물의 소유자 일부가 소재 확인이 안 될 경우

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C+D(?)
토지등소유자	1인(A+B+C)

 

- 동의요건은 공동소유자 전원의 동의가 있어야 하나, 공동소유자 중 소재불명인 자에 대하여는 “ 동의 가.부”에 대한 의사표시를 물어볼 수 없으므로 소재파악이 되는 자에게만 “동의 가.부”만을 묻는 것이 타당.

단, 소재불명요건을 모두 충족하여야 함(공부상 주민번호 기재가 없고, 기재주소와 현재주소가 상이하고, 소재가 확인되지 아니할 것)

 

- 토지등소유자의 수에서 제외하기 위해서는 위 토지 또는 건축물 소유자의 상속인의 존재 및 소재를 확인하기 위한 가능하고도 충분한 노력을 다하였음에도 그러한 사실을 확인할 수 없음이 분명한 경우이어야 하고, 위 시행령 조항에서 정한 관련 공부에 위 토지 또는 건축물 소유자의 주민등록번호가 기재되어 있더라도 마찬가지이다(대법원)

 

지번	토지 소유자로서 동의한 자	동의 이후 토지를 취득한 자
1-1	A	B
토지등소유자	1인(B)

12) 승인신청 전 동의한 토지등소유자로부터 토지 취득한 경우(동일 소유 형태)

 

- “추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것”이라고 규정 (법시행령 제33조제1항제3호) → 조합설립에 동의한 토지등소유자로부터 토지등을 취득한 경우 종전 소유자가 동의를 적법하게 철회하지 않는 한 그 동의의 효력 유지

 

13) 승인신청 전 동의한 토지등소유자로부터 토지 취득한 경우(다른 소유형태)

지번	토지 소유자로서 동의한 자	동의 이후 토지를 취득한 자
1-1	A	B
1-2	A	C
토지등소유자	2인(B, C)

 

 

 

- 부동산 매매가 이루어지기 전에는 토지등소유자와 동의자 수가 각 1인이었으나, 소유권 변동 후에는 B와 C가 승인 신청 전에 동의를 철회하지 아니하는 한 토지등소유자와 동의자 수가 2인으로 증가

- 반대로 토지 1-1번지의 종전 소유자 A, 토지 1-2번지의 종전 동의자 B로부터 C가 위 2필지의 토지등을 매수한 경우, 소유권변동 전에는 토지등소유자와 동의자 수가 각 2인이지만 소유권변동 후에는 토지등소유자와 동의자 수가 각 1인으로 산정된다.

 

지번	토지 소유자로서 동의한 자	동의 이후 토지를 취득한 자
1-1	A	C
1-2	B	C
토지등소유자	2인(A, B)

14) 승인신청 후 처분 전 소유자의 변동

 

- 동의의사 판단기준시점 → 승인신청일(행정청의 인가처분시점이 아니다)

- 승인신청 이후 토지 또는 건축물의 소유권 변동이 있더라도 동의자 수에는 변함없다

 

15) 국ㆍ공유지의 토지등소유자의 산정여부

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A관리청(국토부)
1-2	B관리청(구청)
토지등소유자	2인(A, B)

 

- “국유지공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정할 것 (2010.07.15.신설)”로 규정

- 조합을 설립하고자 하는 때에는 국공유지의 소유자도 토지등소유자에 포함

→ 국공유지(동의간주 - 대법원)

→ 토지면적에 관한 요건은 조합설립인가 신청 시에만 충족하면 되고, 추진위원회 설립승인 신청 시에는 국공유지는 동의자 수 및 동의면적 산정에서 제외

→ 한국철도시설공단 : 국공유지로 볼 수 없다(대법원) → 동의간주 불가

 

 

16) 국가와 사인이 토지를 공유하는 경우

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A관리청(구청)+B
1-2
토지등소유자	1인(B)

 

- 사인과 국가가 구역 내의 토지를 공유로 소유하고 있는 경우에도 각자 동의서를 제출 또는 대표소유자를 선임하여 동의의 의사표시를 하여야 할 것이지만, 국공유지는 동의 간주됨.

 

17) 무허가건축물 또는 가설건축물 소유자의 경우 → 산정제외 X

- 무허가건축물(기존 또는 신발생) 또는 가설건축물의 소유자는 토지등소유자 수 산정에서 제외

 

18) 건축물관리대장은 있으나 미등기 소유자의 경우 → 산정포함 O

 

- 건축물관리대장은 존재하지만 미등기건축물인 경우, 건축물이 설제 존재하는 경우 등기가 되지 아니하였다는 이유로 토지등소유자에서 제외하여 소유자로서의 권리행사를 제한하는 것은 타당하지 않으므로, 건축물대장이 존재하는 경우 토지등소유자로 산정하는 것이 타당하다.

 

19) 대표조합원(소유자)을 반드시 선임한 후 동의서를 제출하여야 하는지 여부

 

- 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 한 규정(법 시행령 제33조제1항) → 단독소유자와의 형평을 고려하여 하나의 부동산에는 토지등소유자를 1명으로 산정하게 하고, 대표자를 선정하여 정비사업을 신속ㆍ원활하게 진행하기 위함

- 토지 또는 건축물이 여러 명의 공유에 속한 경우에 반드시 대표자를 선정하여야 한다는 규정이 아니라, 여러 명의 공유에 속한 경우에도 토지등소유자의 수를 1인으로 하여야 한다는 동의자 수 산정방법에 관한 규정임

- 대표자의 선정은 공유자의 동의 여부에 대한 의사를 표시하는 하나의 방법을 예시한 것에 불과함

 

(1) 공유자들이 대표자를 선정하여 조합설립에 동의한 경우

(2) 대표자를 정하지 아니하였지만, 공유자 전원이 개별적으로 동의한 경우,

(3) 공유자 중 일부만이 대표자를 선정하여 조합설립에 동의하고 나머지 공유자들은 개별적 동의

→ 대표자를 선정하지 않은 경우에는 공유자 중 1인이라도 부동의하는 경우에는 토지등소유자로서 부동의한 것으로 처리