재개발 재건축 시공자 선정

⨀  재개발 재건축 시공자 선정

 

1. 시공자 선정 시기

현재 도시및주거환경정비법(도정법)은 조합설립인가를 받은 후 시공자(시공사)를 선정하도록 규정하고 있지만 서울특별시만 '서울시 조례'를 통해 정비사업을 공공지원 형태로 진행하도록 하고, 시공자 선정시기를 사업시행계획인가를 받은 후 선정하도록 하고 있음. 사업시행인가를 받을 때 통과된 설계안에 따라 시공사가 입찰함으로써 과도한 공사비 증가 및 각종 부조리 등을 막겠다는 것이 서울시 조례 제정의 취지임.

- 다만, 토지등소유자 또는 주민대표회의와 협의하여 설계ㆍ시공 일괄입찰의 방법으로 시공자를 선정하는 경우에는 사업시행계획인가 전에 시공자를 선정할 수 있음

 

 

2 .시공자 선정기준 적용범위

건설업자등을 시공자로 선정하거나 추천하는 경우에 대하여 적용

 

 

3. 시공자 입찰의 방법

원칙 : 일반경쟁 또는 지명경쟁으로 선정

예외 : 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우 총회의 의결을 거쳐 수의계약으로 선정가능

 

 

4. 지명경쟁에 의한 입찰

지명경쟁입찰의 경우 대의원회 의결로 5인 이상의 입찰대상자 지명, 3인 이상의 입찰참가 신청이 필요

 

5. 입찰 공고 등의 내용 및 준수사항

공고방법 : 전자조달시스템 또는 1회 이상 일간신문에 공고. 단, 지명경쟁입찰의 경우 전자조달시스템과 일간신문에 공고 이외에 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 내용증명우편으로 통지

공고시기 : 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지

입찰공고 내용

① 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등)

② 입찰의 일시 및 방법

③ 현장설명회의 일시 및 장소(현장설명회를 개최하는 경우에 한함)

④ 부정당업자의 입찰 참가자격 제한에 관한 사항

⑤ 입찰참가에 따른 준수사항 및 위반 시 자격 박탈에 관한 사항

⑥ 그 밖에 사업시행자등이 정하는 사항

사업시행자등의 건설업자등에 대한 이사비, 이주비, 이주촉진비, 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련 없는 사항에 관한 금전이나 재산상 이익을 요청 금지

시공자가 대안설계를 제안하는 경우, 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출근거, 시공방법, 자재사용서 등을 입찰서에 포함하고 시공내역의 적정성을 검토하도록 규정

 

6. 건설업자등의 금품 등 제공 금지 등

건설업자등의 입찰서 작성 시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 관한 금전이나 재산상 이익을 제안 금지

예외적으로 사업시행자등에게 금융기관의 이주비 대출에 대한 이자 대여 제안은 가능

재개발사업의 경우 금융기관으로부터 조달하는 금리수준으로 추가 이주비(종전토지 또는 건축물을 담보로 한 금융기관의 이주비 대출 이외의 이주비) 대여 제안 가능

 

7. 현장설명회

입찰서 제출마감일 20일 전(내역입찰의 경우에는 45일 전)까지 현장설명회를 개최(의무사항)

현장설명회 포함사항

① 설계도서(사업시행계획인가를 받은 경우 사업시행계획인가서를 포함하여야 한다)

② 입찰서 작성방법, 제출서류, 접수방법 및 입찰유의사항 등

③ 건설업자등의 공동홍보방법

④ 시공자 결정방법

⑤ 계약에 관한 사항

⑥ 기타 입찰에 관하여 필요한 사항

 

8. 입찰서의 접수 및 개봉

전자조달시스템을 통해 입찰서 접수, 이외 부속서류는 밀봉상태로 접수

입찰 부속서류 개봉 시 입찰참여자와 사업시행자, 이해관계자가 참여한 공개된 장소에서 개봉

입찰 부속서류 개봉 시 입찰참여자에게 일시, 장소 통지

 

9. 대의원회의 의결

제출된 입찰서는 모두 대의원회에 상정(이사회에서 배제 불가)

대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자등을 선정. 단, 6인 미만인 경우 모두 총회에 상정.

대의원회에서의 건설업자등의 선정은 재적의원 과반수 직접 참석하여 비밀투표의 방법으로 의결(서면결의서 또는 대리인을 통한 투표 불가)

 

10. 건설업자의 홍보

총회에 상정될 건설업자등이 결정된 때에는 토지등소유자에게 통지

건설업자등은 2회 이상 합동홍보설명회 의무적 개최

사업시행자등은 건설업자등이 제출한 입찰제안서에 대해 객관적인 비교표를 작성하여 토지등소유자에게 제공해야 하고, 합동홍보설명회 개최일 7일 전까지 일시 및 장소를 토지등소유자에게 통지하여야 함.

건설업자등의 토지등소유자등을 상대로 한 개별홍보 및 사은품 등 금품제공 금지

최초 합동홍보설명회 개최 이후 사업시행자등이 제공한 1개소의 홍보공간에서는 홍보가능

사업시행자등에게 등록된 홍보직원에 한하여 홍보공간에서 홍보가능

 

11. 형사처벌

입찰공고에 따른 계약체결과 관련하여 누구든지(제3자 포함) 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공/의사표시 하거나 받는 행위 및 약속 금지(법 제132조)

이를 위반 시

- 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금(법 제135조제2호)

- 해당 정비사업을 관할하는 시ㆍ도시자가 사업시행자에게 해당 정비사업에 대한 시공자 선정취소 명령 또는 도급공사계약서상 공사비의 100분의 20이하 범위에서 과징금 부과 (법 제113조의2, 2018.6.12.신설, 2018.10.13.시행)

- 시ㆍ도지사가 해당 건설업자에 대해 2년 이내의 범위 내에서 정비사업의 입찰참가 제한 가능 (법 제113조의 3, 2018.6.12.신설, 2018.10.13.시행)

 

12. 건설업자등의 선정을 위한 총회의 의결 등

총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석하여 의결(특별의사정족수)

서면결의서는 제출자가 철회하고 시공자선정 총회에 직접 출석하여 의결하지 않는 이상 직접 참석자 수 산정에서 제외

서면의결권 행사는 조합에서 지정한 기간ㆍ시간 및 장소에서 서면결의서를 배부 받아 제출

조합은 총회에서 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설업자등별로 조합원들에게 설명할 수 있는 기회를 부여하여야 함

 서면결의서 제출 후 총회 참석자는 직접 참석자 수 산정 시 제외  당초 행정예고안은 해당 정비구역 외 거주자의 경우에만 서면으로 의결할 수 있고 서면의결권 제출기간을 1일 이내로 제한하였으나 조합원의 과도한 의결권 제한이라는 비판으로 고시에서는 삭제됨  우편을 통한 서면결의서 발송은 허용되지 않음(국토교통부 유권해석)

13. 계약의 체결 및 계약사항의 관리

사업시행자등은 계약의 목적, 이행기간, 지체상금, 실비정산방법, 기타 필요한 사유 등을 기재하여 계약서 작성

선정된 시공자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해당 선정을 무효로 할 수 있음

사업시행자등의 한국감정원에 대한 공사비 검증 요청 제도 신설

- 사업시행계획인가 전에 시공자를 선정한 경우에는 공사비의 10% 이상, 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우에는 공사비의 5% 이상이 증액되는 경우

- 제1호에 따라 공사비 검증이 완료된 이후 공사비가 추가로 증액되는 경우

- 토지등소유자 10분의1 이상이 사업시행자등에 공사비 증액 검증을 요청하는 경우

- 그 밖에 사유로 사업시행자등이 공사비 검증을 요청하는 경우

공사비 검증이 완료된 경우 사업시행자로 하여금 검증보고서를 총회에서 공개하고 공사비 증액을 의결 받도록 의무화

 

14. 시공자 계약 체결 시 포함 사항(법 제29조제9항)

선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거공사에 관한 사항을 포함해야 함