재개발 재건축 조합 기관

⨀ 재개발 재건축 조합 기관

 

제20조(총회의 설치), 제21조(총회의 의결사항), 제22조(총회의 의결방법), 제23조(총회운영 등), 제24조(대의원회의 설치), 제25조(대의원회 의결사항), 제26조(대의원회 의결방법), 제27조(이사회의 설치), 제28조(이사회의 사무), 제29조(이사회의 의결방법), 제30조(감사의 이사회 출석권한 및 감사요청), 제31조(의사록의 작성 및 관리)

 

1) 총회 전속의결사항 등

총회 전속의결사항

① 자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법

② 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약

③ 시공자, 설계자, 감정평가업자의 선정 및 변경

④ 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경

⑤ 이사 및 감사의 선임ㆍ해임(보궐선임 제외), 조합장의 선임ㆍ해임 및 보궐선임

⑥ 대의원의 선임 및 해임(보궐선임 제외) 등

 

총회의 의결은 사전 의결을 의미함(대법 2009도14296) 추인 X

조합장이 총회 결의 없이 임원의 선임 또는 해임한 사례 – 처벌됨.

②와 관련 사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 받아야 함.

정비사업과 관련 예상하지 못한 사업경비를 예비비로 사용하는 것은 가능. 단, 지출금액이 예비비를 초과하는 경우 사전 총회의 의결을 받아야 함.

총회결의 없는 계약 등(정비업체 선정, 보류시설 처분 등)은 원칙적으로 무효임.

 

2) 총회의 소집

소집권자

① 조합장 ② 조합원 1/5 이상, 대의원 2/3 이상 요구 시 조합장

③ 조합임원 해임 시 1/10 이상 발의: 발의자 대표가 조합장 권한 대행

④ 감사(소수조합원의 총회소집 거부 시, 감사 2인 이상인 경우 1인 단독 소집 가능)

⑤ 시장ㆍ군수(퇴임 또는 해임 후 6월내 임원선임이 되지 않을 경우)

 

이사회 의결 : 총회의 목적, 안건, 일시, 장소, 변경사유 등 의결

대의원회 심의 : 대의원의결절차 없이 총회 상정의 경우 취소사유

대의원회의 의결과 다른 내용의 안건을 총회 상정 불가(하급심 사례)

14일 전 게시판 게시, 7일 전 안건 통지(초일불산입 : 실무상 8일로 계산)

총회소집의 연기나 철회 가능 : 조합원들에게 소집의 철회, 취소결정이 있었음을 알려질 수 있는 적절한 조치(대법 2006다77593).

정족수 미달로 2회 총회 무산 시 일부 안건에 관해 대의원회가 총회 갈음할 수 있음.

 

3) 총회의 운영

총회의 의장은 조합장이 됨. 임원 해임을 위한 1/10 발의 시 발의자 대표자가 의장이 됨

조합장 선임 시 선거관리위원회 위원장이 임시의장을 맡음.

-의사진행의 일반원칙

① 비공개원칙(비조합원 참석 불허)

② 하나의 안건 심의 종료 후 다른 안건 심의, 2개의 안건을 동시에 심의할 수 없음

③ 일사부재의의 원칙

총회 당일 부결된 안건은 다시 상정할 수 없음. 다음 총회 상정은 가능

④ 토론자유의 원칙(질서유지권 등 제한 가능)

⑤ 조합원평등의 원칙

⑥ 다수결의 원칙(과반은 출석한 조합원이 100명인 경우 51명을 의미함)

 

-의사진행절차

① 개회선언 ②의안의 상정 ③ 제안설명 및 질의응답

④ 토론과 동의 ⑤ 원안동의, 수정동의 순으로 진행됨

 

-안건은 일괄상정 후 각 안건별로 심의를 종료한 후 일괄 투표 가능(서울 고등 2006나38842)

원안과 동일성이 인정되는 수정동의는 가능하나, 원안과 동일성이 인정되지 않는 대안 동의는 불가함(결의무효)

 

4) 총회의 결의

의사정족수 : 조합원의 과반수 참석 + 직접 참석 00%

조합원 10% : 일반 총회안건

조합원 20% : 창립총회, 사업시행계획, 관리처분계획

조합원 과반수 : 시공사 선정

서면결의서 제출 후 총회 참석자 중 의결권 미행사자 : 직접출석 포함 가능

단, 시공사 선정은 직접 참석하고 의결권도 행사하여야 함(서면결의자는 철회하고 의결권을 행사해야 직접 참석자에 해당).

의결정족수 : 조합원 과반수 참석 + 참석 조합원 과반수 찬성

사업시행계획변경, 관리처분계획변경 : 정비사업비 10% 증가(물가상승률 제외)시 2/3

표결방법은 구두, 거수, 기립, 박수 등도 가능하나, 법적 분쟁의 방지를 위해 투표로 하는 것이 바람직함.

표결에 있어 단순히 반대자만 묻고 원안을 통과시킬 수 없음. 꼭 찬성하는 자도 물어보아야 함.

기권표 또는 무효표도 총참석자 수에 포함하여야 함(유효투표수의 과반찬성이 아님).

 

5) 서면에 의한 의결권 행사

조합원 또는 대의원은 서면에 의한 의결권 행사 가능

시공사 선정 시 조합에서 지정한 기간ㆍ시간 및 장소에서 서면결의서를 배부 받아 제출해야 함.

서면결의서 양식은 각 안건별로 찬부(찬성ㆍ반대)의 표시를 할 수 있도록 작성

'다수결로 처리된 의안에 동의함', 전체 안건에 대해 찬반을 묻는 양식은 위법

임원, 대의원 선임 시 각 후보자에 대한 찬성, 반대의 의사표시 기회 제공해야 함

서면결의서는 정비업체외 제3자도 징구 가능(서울북부 2011고합205)

단, 조합설립동의서는 정비업체만 징구 가능

 

6) 대의원회

조합원 수가 100인 이상인 경우 대의원회를 두어야 함

대의원 수는 조합원의 1/10으로 하되, 조합원 1,000명 이상인 경우 조합원 1/10범위 내에서 100인 이상 구성

대의원 수가 사임, 조합원 자격 상실 등으로 인하여 법정수에 미달된 경우 당해 대의원회의 효력 무효 단, 대의원 다수가 궐위되고 고의적으로 보궐선임을 해태한 경우 대의원회의 기능 상실로 당해 대의원회 결의 무효(서울북부 2010카합1287).

법률에 정한 정원 미달 대의원회가 해산결의, 청산인 선임은 무효(대구 고등 2011나4224, 대법원 확정).

운영규정 제15조제3항 - 위원 궐위시 재적위원의 수는 최소위원의 수로 함

조합장은 의장의 권한을 행사할 때는 대의원임(도시정비법 제42조제2항)

대의원은 동별 또는 단지규모 등을 고려해서 선정함. 일부 동에서 후보자가 없을 경우 다른 동의 후보자가 선임될 수 있는 예외 규정 필요

대의원 후보자에 대해 거주요건을 완화할 수 있음.

대의원은 서면에 의한 결의는 가능하나 대리인에 의한 결의는 불가함.

종전 실무상 대의원의 처, 남편 등이 대리인으로 의결권 행사한 사례 있음.

 

7) 이사회

조합장과 이사로 구성된 이사회를 둠

이사회는 조합의 사무집행기관으로서 조합사무의 집행에 한정됨.

이사회의 소집시기에 관한 별도 규정이 없으므로, 당일 통지도 가능함.

단, 실무적으로 이사들의 참석기회를 보장하기 위해 3일 전 통지토록 하는 것이 타당함.

이사는 서면에 의해 의결권을 행사할 수 있음(주식회사는 부정견해 다수)

이사는 대리인에 의한 의결권 행사 불가

감사는 이사회 출석권한 및 의견진술권이 있을 뿐 의결권 없음

이사회는 조합운용상 필요하다고 인정될 때에는 감사에게 조합의 업무에 대하여 감사를 실시하도록 요청할 수 있음.

이사가 사임 또는 해임된 후 직무수행이 정지된 경우 조합장은 이사의 직무를 수행할 자를 임시로 선임할 수 있음(제18조제4항). 임시 이사가 이사회 참석 의결 가능