재건축사업 매도청구

⨀ 재건축사업에서 매도청구

 

(1) 의의 및 법적 성격

 

가. 의의

사업시행자인 재건축조합의 매매계약 체결 요구에 따라 일방적으로 매매계약 체결이 의제되는 권리이다. 일반 매매계약은 쌍방 계약 당사자의 의사 합치가 있어야 성립하나 매도청구권은 한쪽 당사자의 의사만으로 계약이 성립된다.

재건축사업에 있어 사업시행자인 조합이 정비구역 내 조합원 외의 자의 토지 등에 대한 토지소유권확보 수단이다. 재개발사업에 있어 사업 부지에 대한 소유권 확보 수단은 공익사업 보상법에 따른 수용이다.

도시정비법은 단독주택에도 매도청구권 인정하고 있다. 집합건물법에 따른 매도청구권은 집합건물에 대하여만 인정된다.

매도청구권은 재건축조합이 재건축불참자에게 토지 또는 건축물의 매도를 청구를 할 수 있는 권리를 말하며, 재건축 불참자에게 인정되는 권리가 아니다. 이와 같은 매도청구권은 다수결 원리에 의하여 소유권의 자유로운 처분을 제한하여 재건축을 원활하게 하기 위한 권리이다.

 

나. 법적 성격

매도청구권은 형성권이다. 매도청구권 행사의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에

상대방의 승낙을 기다리지 않고 곧바로 목적물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립된다. 다만 소유권은 이전등기를 경료한 때에 이전된다. 매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 재건축불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 도시정비법이 특별히 규정한 것으로서, 그 실질은 헌법 제23조제3항의 공용수용과 같다.

 

매도청구권은 사법상의 법률관계로서 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기의무의 존부를 다투는 소송은 민사소송에 의하여야 한다.

 

(2) 매도청구권의 요건

 

가. 주체

도시정비법상의 조합설립인가와 법인등기까지 마친 재건축정비사업조합이어야 한다. 재건축불참자에게 인정되는 권리가 아니다. 재건축불참자는 조합이 매도청구권을 행사한 경우에 한하여 매매계약의 이행을 청구할 수 있을 뿐이다. 조합이 매도청구권을 행사한 경우 부동의자는 집행권원을 확보하기 위한 소송은 가능하다. 별소 또는 매도청구소송의 반소로 "소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 매매대금을 지급하라"는 소송을 제기할 수 있다.

조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효인 경우에는 매도청구할 수 없다. 인가처분의 취소 또는 당연무효에 대한 입증책임은 이를 주장하는 자에 있다. 조합설립인가처분의 하자가 매도청구소송의 주된 쟁점이지만 조합설립결의의 하자 주장을 넘어 그로 인해 조합설립인가처분이 취소되었거나 당연무효라는 점까지 주장ㆍ입증해야 한다.

당초의 조합설립 인가처분이 취소되거나 당연무효가 될 우려가 있는 경우에는 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가를 받아야 한다. 조합설립변경인가처분도 정비사업조합에게 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 설정하여주는 처분인 점에서는 당초 조합설립인가처분과 다를 바 없으므로, 조합설립인가처분의 위법 여부 또는 효력 유무에 관한 다툼이 있어 조합이 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 조합설립변경인가를 받았고, 그 조합설립 변경 인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로서의 요건을 갖춘 경우에는 그에 따른 효과가 있다 할 것이다. 여기에서 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우에 해당하려면 그와 같은 조합설립인가에 필요한 실체적ㆍ절차적 요건을 모두 갖추어야 한다. 나아가 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가에 터잡아 새로이 매도청구권을 행사하는 것도 적법하다.

 

 

나. 상대방

A. 조합설립에 동의하지 아니한 자

정비구역 내 토지등소유자로서 최고기간 내에 재건축에 참가하지 아니할 것을 회답하거나 아무런 회답을 하지 아니한 자가 이에 해당한다. 재건축 참가여부를 촉구받은 사람이 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 2개월 이내에 회답하지 않았는데 토지 또는 건축물의 특정승계가 이루어진 경우, 사업시행자는 승계인에게 다시 새로운 최고를 할 필요없이 곧바로 승계인을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다.

 

문제는 조합이 매도청구권을 행사한 이후에 비로소 토지 또는 건축물의 특정승계가 이루어진 경우 이미 성립한 매매계약상의 의무가 그대로 승계인에게 승계되는가 하는 점이다.

 

대법원은 집합건물법상의 매도청구권 규정은 승계인에게 매도할 것을 청구할 수 있다고 정하고 있을 뿐이고 승계인이 매매계약상의 의무를 승계한다고 정한 것은 아니라는 점을 근거로 이를 부정하는 입장이다. 매도청구권을 채권적 청구권으로 보기 때문인 것으로 보인다. 이에 따라 대법원은 조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자를 상대로 매도청구의 소를 제기하여 매도청구권을 행사한 이후에 제3자가 매도청구 대상인 토지 또는 건축물을 특정승계하였다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 조합은 민사소송법 제82조제1항에 따라 제3자로 하여금 매도청구소송을 인수하도록 신청할 수 없다고 본다.

 

그러나 도시정비법 제129조는 “사업시행자와 정비 사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계 한다" 정하고 있어 '정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자'를 조합원에 국한하고 있지 않고 정비사업은 일반인에 대한 공람ㆍ공고 등을 통해 시행되므로 대법원과 같은 입장을 취하지 않더라도 승계인에게 불측을 손해를 가하지 않는다는 점을 고려하면 긍정설이 타당하다. 승계를 부정할 경우 신속한 사업진행만을 저해할 것으로 보여 더욱 그렇다.

 

조합설립에 동의하였다가 인가 전까지 적법하게 철회한 자도 미동의자로 매도청구의 상대방이 된다. 미동의자는 대외적인 법률상의 처분권을 갖고 있는 등기부상 소유자이어야 한다.

 

재건축조합이 조합설립인가 전에 이루어진 당초 조합설립결의를 보완하는 취지로 새로운 재건축결의를 한 경우 당초 조합설립에 동의하였지만 새로운 재건축결의에는 동의하지 않는 자는 매도청구의 상대방이 아니다. 도시정비법에서는 조합설립결의, 조합설립변경결의, 사업시행계획이나 관리처분계획 등에 의하지 아니한 재건축결의는 조합원의 권리 변동을 가져오지 않기 때문이다. 이와 같은 매도청구 상대방이 아닌 자에게 매도청구소송을 제기하여 승소확정판결을 받았더라도 조합원지위를 상실시키거나 매도청구권 행사에 따른 매매계약 체결의 효력을 발생시키지는 않는다.

 

 

B. 건축물 또는 토지만 소유한 자

도시정비법은 재건축사업은 '토지 및 건축물 소유자'를 조합원으로 하기 때문에 이들을 매도청구대상자로 하고 있다.

 

C. 조합에서 제명되거나 탈퇴한 자

조합이 조합원을 제명하기 위해서는 제명사유와 조합원총회결의가 있어야 한다. 조합원 총회의 제명결의 속에는 매도청구를 하겠다는 의사도 포함되어 있다고 보아야 한다. 제명결의만으로 조합원지위에 변동을 가져오는 것은 아니므로 시장ㆍ군수등의 인가를 받은 때에 매도청구의 상대방이 된다 할 것이다.

도시정비법 제73조의 규정에 따라 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자, 투기과열지구 내에서 분양신청을 할 수 없는 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 탈퇴조합원으로 처리되어 매도청구가 가능하다. 하지만, 신탁등기절차를 이행한 자가 조합탈퇴자가 되는 경우에는 매도청구의 상대방이 되지 않는다. 현금청산자가 됨으로써 신탁이 종료되어 신탁재산의 지분이 조합에 귀속되기 때문이다. 따라서 조합탈퇴자는 청산금을 지급받기 위해 소유권이전을 해야 할 의무 없다. 이 경우 조합은 이미 자신 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 토지지분에 관하여 「신탁법」 제31조제1항 단서의 규정에 따라 수탁자의 고유재산으로 하는 법원의 허가를 얻어 조합의 고유재산으로 된 취지의 등기와 신탁등기의 말소등기를 하면 된다.

 

 

다. 매도대상

 

A. 정비구역 내 토지 또는 건축물이어야 한다. 정비구역 밖의 토지 또는 건축물이나 정비구역 밖과 정비구역 안에 걸쳐 있는 토지 또는 건축물은 매도청구의 대상이 아니다. 또한 정비구역 내 토지 또는 건축물로써 제공되는 토지가 정비사업에 제공되어야 한다. 따라서 정비구역 내 존치구역이 있는 경우에는 매도청구 대상 아니다. 다만 존치구역(주택단지 또는 단독주택지역) 내 토지등소유자로부터 조합설립동의를 받아야 한다.

 

B. 소유권 또는 구분소유권이어야 한다. 지분이 있는 경우 지분 전체가 매도청구 대상이고 일부 지분은 매도청구의 대상이 아니다. 따라서 일부지분권자만 동의한 경우 전체 지분권자를 상대로 매도청구를 하여야 한다.

 

라. 최고

사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로부터 30일 이내에 조합설립

 

 

미동의자에 대하여 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. 촉구를 받은 토지등소유자가 촉구를 받은 날로부터 2월 이내에 회답이 없는 경우에는 동의하지 않는 것으로 의제된다.(도시정비법 제64조)

최고서에는 조합설립동의의 내용이 구체적으로 기재되어야 하나 그러한 사항들이 재건축사업의 추진과정에서 최고 대상자들에게 널리 알려져 있어 재건축참가 기회가 충분히 부여된 경우에는 그와 같은 참가최고도 적법하다.

조합설립동의의 상대방이 되지 아니 하면 최고가 필요없다. 도시정비법 제73조에 따른 현금청산 대상자나 조합으로부터 제명처분을 받은 자 등이 이에 해당한다.

 

가령, 아파트의 재건축에 동의하여 재건축조합원이 되었던 자가 그 후 재건축사업에 반대하면서 자신의 아파트에 관하여 시가를 상회하는 채권최고액으로 근저당권을 설정하는 등 조합에 대한 의무이행을 하지 않아 조합으로부터 제명된 경우, 재건축조합은 최고없이 제명된 조합원에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있고, 이 경우 피담보채무액 상당의 매매대금의 지급을 거절할 수 있다고 보아야 한다.

 

마. 행사

 

A. 조합설립 미동의자와 같은 원시적 탈퇴자에 대한 매도청구권은 재건축조합이 행사할 수 있는 시점, 즉 서면 최고 후 회답기간인 2월의 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 행사하여야 한다. 도시정비법 제64조제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 보아야 한다. 다만, 소송상으로도 행사할 수 있지만 소송 외에서도 가능하다. 기간 중단 제도가 없는 제척기간으로 이해된다.

조합설립에 동의한 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대해서는 매도청구권을 언제 행사할 수 있는가에 대해 논란이 있을 수 있다. 이들에 대해서는 최고를 필요치 않으므로 사업시행계획인가 고시가 있은 날로부터 2월 이내에 매도청구권을 행사해야 한다는 견해가 있을 수 있다. 이 견해에 따르면 도시정비법 제64조제4항의 '토지 또는 건축물

소유자'는 조합설립 등에 동의하지 아니한 자를 의미한다. 그러나 토지 또는 건축물만을

소유한 자에 대해 조합설립 동의 여부에 따라 매도청구권의 행사시기를 달리하는 것은

불합리하고 도시정비법 제64조제4항의 문리적 해석상, 이들에 대해서는 조합설립 미동의자에 대한 회답기간이 만료된 때로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사할 수 있다고 보는 것이 타당하다고 본다.

 

B. 도시정비법 제73조에서 따른 현금청산자나 조합으로부터 제명을 당한 자와 같은 후발적 탈퇴자에 대해서는 행사기간의 제한이 없다. 조합이 위 현금청산자에 대한 도시정비법상의 협의기간이 만료된 다음날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기하지 아니한 경우에는 조합은 법정지연이자를 부담할 뿐이다. 조합으로부터 제명을 당한 자에 대해서는 조합원제명에 관한 조합설립변경인가를 얻은 다음날로부터 90일 이내에 현금청산에 협의를 하여야 하고 그 기간이 만료된 다음날로부터 2월 이내에 매도청구소송을 제기하지 아니하면 역시 법정 지연이자를 부담해야 한다.

매도청구소송을 제기한 경우 소송 중에 별도의 매도청구권 행사가 없더라도 특별한 사정이 없는 한 상대방이 최고기간 내에 재건축사업에 불참할 것을 정지조건으로 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과 발생한다. 즉, 조합이 최고서를 첨부한 소장 부본의 송달로써 상대방에게 매도청구권에 관한 최고를 한 이상, 이는 상대방이 최고기간 내에 재건축사업에 불참할 것을 정지조건으로, 회답기간 만료일 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하므로 결국, 위 소장 부본 송달이후 도래한 회답기간 경과일 다음날 매매계약이 성립된 것으로 볼 수 있다.

 

(3) 매도청구의 효과

 

가. 매매계약의 성립 의제

조합과 그 상대방 사이에 매매계약이 성립된 것으로 의제된다. 매매계약 성립이 의제되는 시점은 매도청구의 의사표시가 도달한 날이다. 매도청구를 재판상 행사한 경우에는 매도청구 의사표시가 포함된 소장 기타 서면 부본이 상대방에게 송달된 날이다. 매매계약의 성립에 불과하므로 기존 주택에 근저당권 등이 있는 경우에는 물상보증인에 준하는 제3취득자가 되고 대항력 있는 임대차가 있는 경우에는 조합이 채무를 면책적으로 인수한다. 따라서 매도청구소송에서는 이와 같이 인수되는 금원을 공제하고 매매대금이 산정될 수 있도록 해야 한다. 결국, 기존 권리는 매도청구권 행사에 따라 소멸하는 것이 아니라 그대로 인수된다. 이 점에서 앞에서 살펴본 재개발사업에서의 수용과 구별된다.

 

나. 매매계약에 따른 권리의무 발생

공평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와

사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다. 자신의 의무를 이행하여야 상대방에 대하여 의무이행을 구할 수 있다. 이행의 정도는 일반 매매계약 법리와 동일하다.

사업시행자는 사업수행을 위하여 필요한 경우에는 토지등소유자에게 청산금 중에서 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액을 먼저 지급할 수 있고 이에 대하여 토지등소유자는 동시이행항변권을 행사할 수 없다. 한편, 토지등소유자가 그 소유 토지 등에 관하여 이미 사업시행자 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산금을 지급받기 위하여 별도로 소유권을 이전할 의무는 부담하지 아니한다.

매도청구권의 행사에 따라 매매계약이 성립된 경우에 일방 당사자가 위 매매계약에 기하여 부담하는 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 그 채무불이행을 이유로 계약의 해제에 관한 일반법리에 좇아 위 매매계약을 해제할 수 있다. 이는 매도청구권자가 매도인을 상대로 매도청구권의 행사에 기한 매매계약상의 의무에 관하여 이행청구소송을 제기하여 확정판결을 받았으나 그 후 자신이 위 매매계약상의 의무를 이행하지 아니하는 경우에도 다를 바 없다.

재단법인의 기본재산에 대하여 도시정비법상의 매도청구가 있는 경우에는 그 기본재산에 대한 매매계약의 성립뿐만 아니라 기본재산의 변경을 내용으로 하는 재단법인의 정관의 변경까지 강제된다, 그 결과 재단법인은 매도청구의 대상이 된 기본재산의 처분과 관련하여 상대방에 대하여 정관의 변경허가를 주무관청에 신청할 의무를 부담하게 되므로, 재단법인이 위 의무를 이행하지 않는 경우 상대방은 민법 제389조제2항에 의하여 그 허가신청의 의사표시에 갈음하는 재판을 청구할 수 있다. 상대방이 정관변경 허가신청의 의사표시에 갈음하는 확정판결을 받아 그 판결정본이나 등본을 주무관청에 제출한 경우, 민사집행법 제263조제1항에 의하여 재단법인이 직접 주무관청에 정관변경 허가신청을 한 것으로 의제된다.