재개발 재건축 건축심의

1) 심의방법(건축법 제4조, 동법 시행령 제5조, 서울시 건축조례 제7조)

 

(1) 심의대상 및 절차

서울시 심의대상은 21층 이상이거나 연면적 10만㎡ 이상인 건축물에 관한 사항 및 법적상한용적률을 확정하기 위한 건축물의 건축에 관한 사항이며, 그 절차는 다음과 같음

市 심의신청

⇒

주거정비 관련부서, 주택기획 관련부서 (관련규정 검토)

⇒

市 건축위원회

⇒

건축허가신청

 

자치구 심의대상은 16층 이상이거나 공동주택 20세대 이상, 건축물의 연면적 합계 3천㎡ 이상인 건축물의 건축에 관한 사항이며, 그 절차는 다음과 같음

시 행 자	⇒	구청 접수	⇒	구청 주관부서	⇒	區 건축 위원회	⇒	건축 허가 신청
		ㆍ건축심의 신청 ㆍ관련규정 검토 결과 ㆍ시ㆍ구 관련부서 협의결과(필요시) 및 구청장 의견을 첨부하여 심의 상정		ㆍ자치구 심의 상정 내용 및 주관 부서 의견을 첨부하여 심의 의뢰

 

(2) 심의완료시기

원칙적으로 사업시행계획인가 신청 시 심의결과를 제출해야 함

 

2) 심의 시 필요도서 및 자료

(1) 심의 시의 필요도서

① 심의도면 20부(심의 당일 보조자료)

- A3 용지 30매 이내

② 파워포인트 설명자료(출력물) 1부

③ 도시계획정보시스템 입력자료를 포함한 CD 1부(30MB 이내)

 

(2) 심의 협의 시 신청서류는 다음의 사항을 포함해야 함

① 건축계획서(개요)

② 투시도 또는 조감도

③ 현장사진

④ 계획대지의 주변현황(계획대지 주변 10m 이내)

⑤ 배치도

⑥ 교통처리계획도 및 주차계획도

⑦ 조경계획도

⑧ 평면도

⑨ 입면도

⑩ 주단면도

⑪ 입단면상세도

⑫ 구조계획서(구조도, 구조계산서, 주요 구조전환부분 상세도 등)

⑬ 건축설비도(공기정화ㆍ난방ㆍ급수ㆍ급탕배관계통도ㆍ장비 일람표 등)

⑭ 방재계획서(소방시설설계도, 피난시설설계도)

⑮ 소방차 진입, 주차위치 및 방재센터 위치도

⑯ 토지굴착계획서(대지조성 및 투지굴착계획서, 주위시설물 현황도 및 영향검토서, 지하매설물현황도, 흙막이도면, 지반조사서 등)

⑰ 공개공지 설치계획서

⑱ 구청장 검토의견서

 

3) 건축심의 내용 및 심의의결

지방건축위원회 심의 내용은 다음의 표와 같음

 

구 분	내 용	근 거
지 방 건 축 위원회 심 의 대 상	1. 건축선의 지정에 관한 사항 2. 다중이용시설물 ㆍ문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 종합병원, 관광 숙박시설의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 5천㎡ 이상의 건축물 ㆍ16층 이상인 건축물 ㆍ미관지구안의 건축물의 건축 및 대수선에 관한 사항 ㆍ분양을 목적으로 하는 건축물은 건축조례로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항	건축법 제4조 및 동 법 시행령 제5조 제4항

 

구분	내용	근거
서울시 조 례	1. 서울시 건축위원회 심의사항 ㆍ서울특별시 건축조례의 제정ㆍ개정에 관한 사항 ㆍ건축법 제5조에 따른 건축법령의 적용 완화 여부 및 적용 범위에 관한 사항(허가권자가 시장인 경우) ㆍ건축법 시행령 제5조제4항제4호가목에 따른 건축물로서 연면적의 합계가 10만㎡ 이상이거나 같은 호 나목에 따른 건축물로서 21층 이상인 건축물의 건축에 관한 사항 ㆍ건축법 시행령 제5조제4항제6호에 따른 분양대상건축물(건축물의 분양에 관한 법률 제3조제2항제2호 내지 제4호에 따른 건축물은 제외)로서 연면적의 합계가 10만㎡ 이상이거나 21층 이상인 건축물의 건축에 관한 사항 - 이 경우 16층 이상의 건축물로서 300세대ㆍ실 이상인 공동주택과 오피스텔도 그 심의대상으로 함 ㆍ건축법 시행령 제5조제4항제5호에 따른 미관지구 안의 건축물로서 연면적의 합계가 10만㎡ 이상이거나 21층 이상인 건축물의 건축에 관한 사항 ㆍ도시정비법 제54조에 따라 법적상한용적률을 확정 하기 위한 건축물의 건축에 관한 사항 ㆍ건축법 제4조제1항제2호에 따른 건축물 건축 등과 관련된 분쟁의 조정 또는 재정에 관한 사항 ㆍ그 밖의 법령에 따른 심의대상 및 시장이 위원회의 자문이 필요 하다고 인정하여 부의하는 사항	서 울 시 건축조례 제7조 제1항 제1호
서울시 조 례	2. 자치구 건축위원회 심의사항 ㆍ건축법 제46조제2항에 따른 건축선의 지정에 관한 사항 ㆍ건축법 제5조에 따른 건축법령의 적용 완화 여부 및 적용 범위에 관한 사항(허가권자가 구청장인 경우) ㆍ건축법 시행령 제5조제4항제4호에 따른 다중이용건축물로서 제1호다목에 해당되지 아니하는 건축물의 건축에 관한 사항 ㆍ건축법 시행령 제5조제4항제6호에 따른 분양대상건축물(건축물의 분양에 관한 법률 제3조제2항제2호 내지 제4호에 따른 건축물은 제외)로서 제1호라목 및 바목에 해당되지 아니하는 건축물의 건축에 관한 사항 - 다만, 건축물의 연면적의 합계를 기준으로 하는 경우에는 3천㎡ 이상 10만㎡ 미만의 건축물에 한하며, 공동주택ㆍ오피스텔의 경우에는 20세대ㆍ실 이상의 건축물에 한함 ㆍ건축법 시행령 제5조제4항제5호에 따른 미관지구 안의 건축물로서 제1호마목에 해당하지 않는 건축물의 건축에 관한 사항 ㆍ그 밖의 법령에 따른 심의대상 및 구청장이 위원회의 자문이 필요하다고 인정하여 부의하는 사항	서 울 시 건축조례 제7조 제1항 제2호

○ 심의의결 내용은 다음의 표와 같음

종 류	내 용
원안 동의	심의신청 계획안을 위원회에서 수정 없이 동의
조건부 동의	심의지적사항이 기본계획을 유지하는 경미한 변경으로 신청자가 수용하는 조건으로 동의
보완	심의지적사항에 대하여 신청자의 검토의견이 필요하거나 제출된 자료 외 별도의 도면 등이 필요한 경우
재심	심의지적사항이 중대하여 재계획이 필요한 경우
반려	관련법규에 위반되거나 심의요건이 불충분 할 경우
유보(보류)	심의 중 타부서 협의 등이 필요하여 심의진행을 차기위원회로 이월하는 경우
의견제시	사업주관부서에서 자문을 의뢰하는 경우

 

건축심의의 심의사항은 다음의 내용과 같음

① 사업지내 국ㆍ공유지 매각여부 및 용도폐지와 도시계획시설 폐지 적정성 검토

② 주택건설기준 및 별도 규정에 의한 심의사항 적정성 검토

③ 조합원자격 적정여부 확인

④ 대지소유권 확인

⑤ 유관부서 협의(소방서, 교육청, 수도사업소, 도시가스(사), 한국전력공사, 한국통신공사 등)

⑥ 진입도로 등 공공시설(공공용지) 기부채납은 사업에 필요한 부분과 지역 여건상 반드시 필요한 사항만을 원칙으로 명확하게 조건을 부여함

⑦ 면허세, 채권(주택, 도시철도)등 각종 부담금 부과

⑧ 사업시행계획인가 검토보고서 작성

 

서울시 건축위원회 일반건축물 심의기준

① 공동주택 디자인 다양화 판단기준

② 세대별 각 외부 벽면길이 대비 발코니 삭제비율 차등적용 세부기준

③ 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택 평가항목 및 기준

④ 공동주택 부대ㆍ복리시설 설계지침