강산의 세상사는 이야기

3. 전매제한 완화 □ (종전) 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용되었습니다. 수도권의 경우 분양가상한제 적용 여부 및 시세 대비 분양가 수준, 규제지역 지정 여부, 수도권정비계획법상 권역 구분 등에 따라 전매제한이 최소 6개월에서 최대 10년까지 차등 적용되었습니다. □ (변경) 지역별 시장 상황을 감안하여 전매제한 기간을 완화하고, 복잡한 관련 규정을 간소화하는데, 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화하고, 비수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 그 외 지역은 전면 폐지됩니다. 수도권 공공택지 또는 규제지역 과밀억제권역 기타 3년..

2. 분양가상한제 해제 □ (종전) 서울 18개구의 309개동과 과천ㆍ하남ㆍ광명시 13개동이 민간택지 분양가 상한제 지역으로 지정되어 있습니다. □ (변경) 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역이 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 전면 해제되었습니다. 분양가상한제 해제 효력은 관보 게재가 완료되는 2023.1.5(목) 0시 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용됩니다. □ (효과) 분양가상한제가 해제됨에 따라, 일반분양가격 책정시 분양가격 상향조정이 훨씬 용이해지고, 이에 따라 일반분양가를 상향 조정할 수 있게 되어 재개발 재건축 조합원들의 사업성 제고에 도움이 될 것입니다.

정부의 1.3 부동산 규제 완화 대책에 대한 핵심 내용 정리 국토교통부는 2023.1.3.자로 아래와 같이 2023년 주요정책 과제(부동산 규제 완화 정책)를 발표하였습니다. 이러한 국토교통부의 정책이 재개발 재건축사업에 미치는 영향에대해 핵심부분을 정리 합니다. 1.투기 과열지구 및 투기지역의 해제 □ (종전) 서울 전 지역, 과천, 성남(수정‧분당), 하남, 광명이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 서울 15개구(강남‧서초‧송파‧용산‧성동‧노원‧마포‧양천‧강서‧영등포‧강동‧종로‧중‧동대문‧동작)는 주택 투기지역으로도 지정되어 있습니다. □ (변경) 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제됩니다. 이번 규제지역 해제는 관보..

올해 6월 10일 도시 및 주거환경정비법 일부 내용이 개정됐다. 개정안을 살피면 제132조2항으로 '건설업자와 등록사업자는 시공과 관련 없는 사항으로 △이사비, 이주비, 이주촉진비, 그 밖에 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 것 △재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금의 대납 등 이 법 또는 다른 법률을 위반하는 방법으로 정비사업을 수행하는 것 등을 제안해선 안된다'는 내용이 신설됐다. 이를 위반해 시공과 관련 없는 사항을 제안한 자에게는 1000만원 이하 과태료를 부과한다는 내용도 추가됐다. 개정안 시행일은 오는 12월 11일부터다. 그동안 재건축. 재개발 사업추진 과정에서 관행처럼 이주비 명목으로 제공되던 혜택이 법적으로 금지되었다. 이로 인해서 건설사간의 과..

⨀ 신탁등기 의의 재건축 재개발 신탁등기 의무는 표준정관에 나와 있지 않고 법적으로 강제된 내용은 아니지만 정비사업의 원활한 진행을 위해서 꼭 필요한 내용이기 때문에 대부분의 조합 정관에 포함되어 있습니다. 신탁은 문자 그대로 조합명의로 토지나 건축물의 명의를 이전하는 법률 행위입니다. 그렇기 때문에 조합원들은 명의 이전에 부담감을 갖고 때로는 조합을 불신하기도 합니다. 그렇지만 원활한 정비사업 진행을 위해서는 반드시 필요한 절차입니다. ⨀ 신탁등기 필요성 재건축 사업은 이주에서 준공까지 장기간 소요됩니다. 사업진행도중 일부 조합원이 근저당권설정, 압류등의 설정이 들어올 경우 이전고시시 신축 아파트에 근저당권, 압류등을 선순위로 등기해주어야 하는 상황이 발생합니다.(대법원 도시정비 등기처리규칙) 투기과열..

⨀ 재개발 재건축 분양 계약시 구비 서류 (1) 토지등소유자 본인이 직접 계약할 경우 구비서류 수량 비고 분양계약서 1 계약 장소에 비치 무통장 입금증(원본) 1 계약금 납입증명 인감증명서 2 분양계약용 주민등록등본 2 분양계약용 지참물 • 토지등소유자 인감도장 및 신분증 공유자 • 대표소유자 선임동의서 • 인감증명서(대표소유자/공유자) 전원 각1부 추가 제증명서류 3개월 이내 발급분 유효 (2) 대리인 계약 시 구비서류 수량 비고 분양계약서 1 계약 장소에 비치 무통장 입금증(원본) 1 계약금 납입증명 토지등소유자의 인감증명서 3 분양계약용(2부) 위임용(1부) 토지등소유자의 주민등록등본 2 분양계약용 대리인의 주민등록등본 또는 가족관계증명서 1 주민등록등본에 직계존비속 증명이 될 경우 가족관계증명서는..

⨀ 일반분양(보류지 및 체비시설) 조합은 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 사업시행약정서 등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 봄(법 제79조제4항) 1) 보류시설 (1) 보류시설의 계획(서울시 정비조례 제44조) 조합은 분양신청을 받은 후 잔여분이 발생 시 보류지(건축물 포함)를 정하여 분양대상의 누락, 착오 및 소송 등에 대비할 수 있음 (2) 보류시설의 범위 토지등소유자에게 분양하는 공동주택 총 건립세대수의 1퍼센트 범위의 공동주택과 상가 등 부대ㆍ복리시설의 일부를 보류지로 ..

⨀ 주택공급 기준 등 1) 주택의 공급 조합은 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 함(법 제79조제2항) 국토교통부장관, 서울특별시장, 군수, 구청장 또는 SH는 조합이 요청하는 경우 재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택을 인수하여야 한다. 조합은 공급대상자에게 주택을 공급하고, 남은 주택에 대하여는 주택의 공급 방법 절차 등은 주택법 제54조를 준용하여 일반 공급할 수 있음(법 제79조제8항) 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 SH는 정비구역에 세입자와 아래사항에 해당하는 자의 요청이 있는 경우에는 인수한 임대주택의 일부를 주택법에 따른 토지임대부 분양주택으로 전환하여 공급해야 함(법 제80조제2항, 시행령 제71조) - 면적이 ..

⨀ 재개발 상가소유자 영업보상 및 권리가액 포함기준 ☑ 재개발정비사업지구 내 근린생활(상가)시설물을 소유하고 직접 영업을 하는 경우 사업시행계획인가일 이전부터 일정장소에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 영리를 목적으로 행하고 있는 영업으로 관계법령에 의거 허가ㆍ등록ㆍ면허ㆍ신고를 요하는 경우 이를 필한 영업으로서 본 사업의 시행으로 인하여 휴업하는 경우 토지보상법이 정하는 바에 따라 휴업기간(4개월)의 영업손실액과 시설이전비 등을 평가한 금액으로 보상함 - 다만 건물의 소유자가 직접 영업을 하는 경우 영업손실액은 보상하지 않고 권리가액에 포함함 ☑ 영업보상 및 권리가액 포함 구분 내용은 다음과 같음 건축물 구분 영업 구분 보상 내용 구분 영업손실보상 4월분의 주거이전비 보상 동산(시설물) 이전비 보상 무허가 건축..

⨀ 재건축사업에서 매도청구 (1) 의의 및 법적 성격 가. 의의 사업시행자인 재건축조합의 매매계약 체결 요구에 따라 일방적으로 매매계약 체결이 의제되는 권리이다. 일반 매매계약은 쌍방 계약 당사자의 의사 합치가 있어야 성립하나 매도청구권은 한쪽 당사자의 의사만으로 계약이 성립된다. 재건축사업에 있어 사업시행자인 조합이 정비구역 내 조합원 외의 자의 토지 등에 대한 토지소유권확보 수단이다. 재개발사업에 있어 사업 부지에 대한 소유권 확보 수단은 공익사업 보상법에 따른 수용이다. 도시정비법은 단독주택에도 매도청구권 인정하고 있다. 집합건물법에 따른 매도청구권은 집합건물에 대하여만 인정된다. 매도청구권은 재건축조합이 재건축불참자에게 토지 또는 건축물의 매도를 청구를 할 수 있는 권리를 말하며, 재건축 불참자에..